Как уменьшить платеж по ипотеке: 10 способов

Как уменьшить платеж по ипотеке: 10 способов

Ежегодно в России сотни тысяч человек берут жилищный кредит. Ипотека растягивается на много лет, и переплата по ней получается значительной. Сэкономить на ипотеке можно тремя основными способами: уменьшить размер основного долга, снизить процентную ставку или сократить срок займа. Чтобы выбрать подходящий вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. Важно понимать, что в каждом банке можно столкнуться с разными условиями и ограничениями. Поэтому отталкиваться нужно от изучения действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

1. Материнский капитал

1. Внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
2. Оплатить часть основной суммы кредита;
3. Погасить проценты по жилищному кредиту.

Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.

Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Пошаговая инструкция:

1. Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).
2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
3. Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».
4. Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
5. Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет. Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.

Необходимые документы для Пенсионного фонда:

• паспорт заявителя и СНИЛС;
• свидетельство материнского капитала;
• свидетельство о заключении брака;
• нотариальное обязательство, описанное выше;
• справка из банка и копия кредитного договора;
• договор купли-продажи на жилье;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• выписка из счета продавца, подтверждающая, что банк уже перевел сумму, эквивалентную стоимости жилья.

2. Налоговый вычет

Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.

Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.

3. Аренда

Если купленная в ипотеку квартира не является единственным жильем, то ее можно сдать в аренду. Этот способ поможет уменьшить ипотечные платежи. Арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж по жилищному кредиту. Нужно помнить, что сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия банка. Этот пункт (о возможности или запрете сдачи ипотечной недвижимости) обычно содержится в ипотечном договоре. Если в договоре отдельно не прописан этот момент, а заемщик намерен сдать имущество в аренду, то следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения. Это поможет сдать квартиру в аренду и избежать проблем в будущем.

4. Досрочный платеж

Еще один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, нужно перечитать кредитный договор. Иногда банк разрешает сократить ежемесячный платеж в случае, если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Необходимо внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумма, которую заемщик обозначил в заявлении на досрочное погашение.

Пример расчета

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 18 тыс. руб. Заемщик хочет внести еще 300 тыс. руб. для досрочного погашения. Таким образом, на счет нужно внести 318 тыс. руб.

В заявлении необходимо указать, что вы хотите сократить ежемесячный платеж, а не срок кредита. Вся сумма досрочного платежа идет на сокращение основного тела кредита, а не процентов, именно поэтому выгодно гасить ипотеку крупными траншами досрочно.

5. Первоначальный взнос и страховка

Сократить расходы по ипотечному кредиту поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. При этом банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика.

При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. Как правило, банк сам предлагает страховые компании-партнеры. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком. Зачастую ипотечникам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.

6. Срок кредита

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. При этом нужно понимать, что чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если заемщик вносит сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.

7. Ежемесячный взнос

При оформлении ипотеки лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые будет по силам отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что не сможет платить 100–150 тыс. руб. ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол в случае наступления финансового коллапса.

Лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может себе это позволить. При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 100 тыс. руб. вместо обещанных 70 тыс. руб., в следующем месяце — 150 тыс. и т. д.

8. Способ погашения кредита

Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, то есть первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты — и, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые четыре-пять лет, как правило, вы платите чуть больше, чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Выбирая схему погашения ипотеки, нужно правильно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов.

9. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. За счет рефинансирования заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа. Рефинансирование имеет смысл, если клиент погасил больше половины кредита.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщик может обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого заемщику необходимо предоставить стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

10. Банки и льготы

Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.

Подводные камни

• Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
• При полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотеки заемщик должен проинформировать банк минимум за 30 дней. Однако в самом договоре может указываться срок больше или меньше 30 дней.
• При аннуитетных платежах досрочное погашение эффективнее всего на начальных сроках из-за распределения ежемесячного платежа: большая часть приходится на выплату процентов, меньшая — по основному долгу.

Читайте также

• Как платить за ипотеку меньше: лайфхаки и рекомендации
• Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и платежи по кредиту
• Маткапитал за первого ребенка: как потратить ₽466 тыс. на покупку жилья

Как досрочно погасить ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, то попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма кредита — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 ₽.

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 ₽, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

• Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
• Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
• Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
• Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
• Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
• Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах это выглядит так:

1. Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
2. Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом. С 1 февраля 2023 года материнский капитал на первого ребенка — 589 500 ₽, а на рождение и усыновление второго — 779 000 ₽.

Всю сумму можно использовать только для досрочного погашения ипотеки, даже если она была оформлена до рождения ребенка. СФР перечислит выплату после сделки и регистрации недвижимости или ДДУ.

Если заемщик использовал материнский капитал в качестве первого взноса, то банк укажет в кредитном договоре про обязательство внести маткапитал в счет досрочного погашения. А сам либо увеличит сумму ипотеки на выплату, либо продавцу придется ждать деньги.

Банк укажет срок — обычно в течение 90 дней клиенту нужно написать заявление в СФР на распоряжение капиталом. Или сам подаст заявление от имени клиента — если это предусмотрено договором и у банка налажено дистанционное взаимодействие с СФР.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Это позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую сумму процентов. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и процентов. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

График аннуитетных платежей по ипотеке. В первые месяцы оплата по процентам в три раза выше основного долга

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. Инфляция за последние 20 лет — 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 ₽ в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 ₽ сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

В кредитном договоре банк указывает, как может изменяться периодичность, размер и количество ежемесячных платежей при досрочном погашении.

В зависимости от этих условий и технических возможностей банка заемщик может сократить срок займа или уменьшить ежемесячный платеж, сохранив срок. Обычно банки предлагают выбор.

Если заемщик решил досрочно погасить ипотеку, то по закону он обязан уведомить банк о намерении минимум за 30 дней. Но у банков могут быть свои условия, и часто предельный срок короче.

Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк может взять комиссию, но это исключение. Чаще идут навстречу и разрешают подать заявление за 15 или 5 дней и даже проводят досрочное погашение в день обращения.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма процентов. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 ₽, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2021	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 ₽	Март 2024 г.	4110 ₽	498 754 ₽
Уменьшить платеж	8261 ₽	Октябрь 2027 г.	8486 ₽	612 239 ₽
Не вносить 400 000 ₽	15 719 ₽	Октябрь 2027 г.	15 578 ₽	786 139 ₽

Без досрочных погашений
Переплатим	786 139 ₽
Платеж после мая 2021	15 719 ₽
Срок последнего платежа	Октябрь 2024 г.
Сумма последнего платежа	15 578 ₽
Сокращаем срок
Переплатим	498 754 ₽
Платеж после мая 2021	15 719 ₽
Срок последнего платежа	Март 2024 г.
Сумма последнего платежа	4110 ₽
Уменьшаем платеж
Переплатим	612 239 ₽
Платеж после мая 2021	8261 ₽
Срок последнего платежа	Октябрь 2027 г.
Сумма последнего платежа	8486 ₽

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 ₽, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения — 8261 ₽. И так нужно продолжать делать: ежемесячно вносить 15 720 ₽ и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 ₽	Минимальный платеж: 15 720 ₽
Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽	Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 ₽	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 ₽
Продолжаем вносить 15 720 ₽. Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 ₽. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2024 г.	В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 ₽. Вносим 4109 ₽ и гасим остаток долга

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 ₽

Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 ₽

Продолжаем вносить 15 720 ₽. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2024 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 ₽

Вносим дополнительные деньги: 400 000 ₽

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 ₽

Продолжаем вносить 15 720 ₽. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 ₽. Вносим 4109 ₽ и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным платежом. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов. Поэтому такую схему выплат редко встретишь у банков — она не так выгодна кредиторам, как аннуитет.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

В дифференцированной схеме каждый месяц платеж по основному долгу одинаковый, поэтому сумма процентов линейно уменьшается

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в неоплачиваемый отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск за свой счет и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 ₽, а в мае 2023 — около 3700 ₽.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 ₽, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте общие условия ипотечного кредитования в договоре, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Сделайте платежи удобными

Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление об этом. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление. Это лишние издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 ₽, то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа или фиксированная сумма, например не менее 50 000 ₽. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор заключается заново с новой компанией на более выгодных условиях. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Обложка — Валерий thewatt

Погасили ипотеку досрочно? Поделитесь опытом:

Как человек, отработавший в просрочке несколько лет скажу: берите ипотеку на как можно более длинный срок, и никогда не обращайтесь за уменьшением срока в банк. (Кстати, за все время работы только 1 человек пришел и попросил уменьшить срок, чем произвел фурор у нас в отделе). Ибо, если появятся деньги — закроете ипотеку хоть в третий месяц. А вот, если внезапно денег не будет, вам будет очень грустно (а длинный срок — маленький платеж).
И еще, вы живете в России. Вполне возможно, что через 20 лет на ипотечный платеж можно только булочку будет купить.
P.S. Сам ипотечник, первоначальный платеж в 27000 (да, я ЗаМКАДыш) досрочными платежами уменьшил до 11.000. Платить еще 10 лет с лишним, и я особо не напрягаюсь. За год на «Тинькофф инвестиции» набрал +23% по портфелю в долларах, и могу закрыть ипотеку хоть завтра.
P.P.S. Таки да — ипотека для богатых людей. Тех, кто, в принципе, и так может накопить на квартиру. Грустно было ходить к людям, вышедшим на просрочку.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, у нас так было в 90 годы. Родители взяли кредит на постройку дома в 1989 году — 20000 рублей. Отдали в середине 90-х уже совсем другими деньгами, и получилось, что дом нам подарила инфляция. Там, где люди, всю жизнь копившие, всё потеряли, наша семья совершенно случайно приобрела.

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Обычно считают что срок гасить выгоднее, потому что учитывают одинаковую сумму на досрочное погашение. Но в случае с сокращением срока минимальная сумма не уменьшается, получается при снижении суммы платежа надо учитывать что досрочный платеж будет увеличиваться на эту сумму снижения.
И тогда финальные суммы сойдутся в одну.
Условно, если у вас платеж 15К, а вы будете платить 50К — переплата будет одинаковой при выборе что сокращения срока что снижения платежа 🙂

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Руслан, зачем мне человеку ипотечнику рассматривать ипотеку как инвестицию?? ведь такой метод погашения действенный. я сам тка делаю. ежемесячно уменьшаю сумму обязательного платежа, разницу -подаю заявку на частично-досрочное погашение. есть деньги- еще вношу. тем самым снижаю риски и уменьшаю параллельно срок ипотеки. Руслан, и что в этом плохого??

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Kirill, хз, я Машину продал, кто-то еще что-то, суть не в 400 к , а в самом методе. Я также уменьшал платеж у альфабанка доплачивая и 30 к свободных

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

«Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей» — не согласна, можно накосячить.
Если кто хочет посчитать свой кредит по этой схеме — https://creditcalcul.ru (тут можно зафиксировать платёж до конца срока кредитования).

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Sten, Когда вы платите досрочку , и не хотите ,чтоб она ушла на % , вносите её на следующий день после списания ежемесячно платежа. Хотя — если у вас нет хитрых условий в договоре .

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Alexander, можно ссылку?

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

Тахмина, плюсы в том что это ваша квартира и вы никому ничего не должны.

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

В обоих случаях вы заплатили 20к, но во втором случае вы должны банку на 60 рублей меньше. На таком примере выглядит незначительно, но если масштабировать это на ипотеку, где суммы и сроки значительно выше — выигрыши колоссальные.

Источник https://realty.rbc.ru/news/577d31da9a7947a78ce98080

Источник https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/