Инвестор на распутье. В каком регионе лучше вкладываться в недвижимость? Сравнительные расчеты

Инвестор на распутье. В каком регионе лучше вкладываться в недвижимость? Сравнительные расчеты

В период нестабильности и непростой внешнеполитической ситуации недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов для покупателей и инвесторов. Их интерес направлен не только на столичный рынок, но и на регионы, особенно – на города-миллионники. Сегодня Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо», расскажет, куда выгоднее вкладываться – в столицу или регионы.

Как выбирать регион и объект

В первую очередь, важно четко определить для себя цель инвестирования. Сейчас основной целью инвестирования выступает не рентный бизнес, а заработок на период строительства или краткосрочный период после сдачи объекта в эксплуатацию. А когда имеется горизонт планирования 2-3 года, мы должны выбирать недвижимость, которая отвечает нескольким параметрам:

• ликвидность,
• цена входа,
• возможность ее реализации в любой момент.

При выборе региона для инвестиций стоит учитывать основные принципы такого подбора, поскольку это решение в огромной степени повлияет на успешность намеченной цели.

• Прежде всего, нужно внимательно проанализировать рынок, в который инвестор планирует вкладывать деньги, выявить соотношение спроса/предложения, а также оценить перспективы региона, спрогнозировать рост цены.
• Важно учитывать среднюю стоимость объектов, наличие интересных локаций, районов и развитой инфраструктуры.
• Убедитесь в надежности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте их документацию, отзывы на их работу, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров у застройщика, простоев на объектах.

Также важно понимать, что при покупке инвестиционной недвижимости в другом регионе может возникнуть ряд трудностей. Поэтому лучше выбирать регион, где вы часто бываете или где у вас есть надежные партнеры: проверенный брокер, риэлтор или девелопер, кому вы можете довериться в этом вопросе.

Ценообразование жилой недвижимости складывается из совокупности факторов:

• уровень дохода населения и экономическое состояние региона;
• уровень спроса и предложения;
• стоимость стройматериалов, комплектующих, рабочей силы;
• стадия готовности проекта;
• класс жилья;
• расположение, инфраструктура и т.д.

Известно, что недвижимость в регионах несоизмеримо ниже столичной в цене, поскольку изначально на московском рынке себестоимость строительства значительно дороже. Как минимум, стоимость земли под массовое строительство и зарплаты строителям несравнимы с региональными. Кроме того, общий уровень дохода населения в Москве выше, чем в городах-миллионниках.

Влияет и тот факт, что в столице проживает порядка 15 млн человек, на заработки приезжают люди со всей страны, отсюда и стабильный спрос на недвижимость. Мы не берем в расчет недвижимость в курортных городах, которая может конкурировать по уровню цены со столичной.

Где и что можно купить за одни и те же деньги

Давайте же сравним, какую недвижимость можно приобрести при равном бюджете в Москве и в Казани – одном из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России. В среднем цена лота в Московском регионе в 15 млн рублей позволит инвестору приобрести квартиру с одной спальней, площадью не более 35-40 кв. м в проекте комфорт-класса. Причем она будет находиться в ближнем Подмосковье. Либо это будет студия на окраинах города, где конкурентное поле будет исчисляться десятками тысяч подобных лотов.

За такую же сумму в Казани можно получить квартиру с двумя спальнями, площадью порядка 50-60 кв. м в ЖК бизнес-класса. Конкурентное поле в данном случае будет исчисляться не сотнями, а десятками лотов.

Сравним цены в Москве и Казани по классам жилья. В столице в строящемся ЖК бизнес-класса «Level Нагатинская» квартира 61,9 кв. м обойдется в 26,9 млн рублей, в то время как в комплексе Savin Family в центре Казани те же 62 «квадрата» стоят 14,3 млн. В комфорт-классе однокомнатная квартира (39 кв. м) в ЖК «Испанские кварталы» со сдачей в 2023 г. в ближайшем Подмосковье (4,7 км от МКАД) выйдет 10,3 млн рублей. А в комплексе «Аквамарин» комфорт-класса в Казани «однушку» 39 квадратов со сдачей в 2023 г. можно приобрести за 7,4 млн.

Такой же разброс цен наблюдается и в готовых объектах. В новостройке бизнес-класса Savin House в Казани видовая двухкомнатная квартира на 14 этаже обойдется в 9,9 млн рублей. В ЖК Aquatoria в Москве на Ленинградском шоссе «двушка» стоит 23,7 млн.

Сравниваем динамику роста цен и предложение жилья

Безусловно, стоит учитывать динамику роста цен, которая напрямую связана с окупаемостью, так как с течением времени реализация недвижимости будет выгоднее.

По данным ЦИАН, с начала 2022 г. динамика стоимости квадратного метра первичного жилья в городах-миллионниках выше, чем в столице. Так, 1 место в рейтинге заняла Казань, где стоимость «квадрата» выросла на рекордные 27% (с 140,4 тыс. руб. в январе до 179 тыс. руб. в августе). Второе и третье место заняли Ростов-на-Дону с приростом 26% и Самара с 25%. Москва в этом рейтинге на 15 месте (+5%).

Теперь давайте посмотрим на количество предложение в городах. Москва сейчас бьет исторические рекорды по объемам ввода жилья. Это означает, что количество предложения на первичном рынке огромно. Соответственно, при реализации недвижимости инвестору придется либо долго продавать квартиру, либо снижать цену, а следовательно, и доходность всего предприятия. Он должен понимать, что надежды на высокую доходность могут быть обусловлены только общим дальнейшим ростом рынка.

Другая ситуация за пределами столицы. Волна роста цен в регионах присутствия ГК «Садовое кольцо» – Казани и Уфе – еще не прошла, она только набирает обороты. Здесь, в отличие от Московского региона, инвесторы могут надеяться не на общий рост рынка, а спрогнозировать рост цены за счет сегодняшней рыночной ситуации. В Казани сегменты бизнес- и элит- представлены слабо, места в историческом центре для будущей застройки все заняты, развитие города планируется только за счет реализации больших проектов на окраине города.

Поэтому наш масштабный проект Savin City, который расположен в Ново-Савинском районе, обладает преимуществом в местоположении, серьезными характеристиками внутренней инфраструктуры и уникальными видами из окон, за счет чего и лидирует в городе по числу продаж. С нашей точки зрения, это идеальный объект для успешных инвестиций.

Как выбирать квартиры для инвестиций

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.

Телеграм-каналы:
«Недвижимость инсайды» — есть как полезная информация о недвижимости, так и неоднозначные выводы авторов о тех или иных объектах,

«Подешевело Мск» — канал отслеживает, какие квартиры в каких ЖК подешевели. Но нужно учитывать: часто то, что подешевело сегодня на 3%, вчера подорожало на 10%

Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:
«Циан»,
«Правовед»

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

На сайте «Новострой-М» ежемесячно публикуется удобная таблица лидеров продаж новостроек за месяц. Но это не означает, что нужно бежать и покупать там квартиры. Возможно, даже наоборот: всплеск продаж был из⁠-⁠за стартовых цен или какой⁠-⁠нибудь акции застройщика, а после этого цену резко подняли. Но нужно попытаться понять, почему эти ЖК пользуются популярностью, и следить за этими проектами. Есть смысл посмотреть, не планируются ли рядом другие старты продаж

В карточке ЖК на сайте «Единого ресурса застройщиков» можно посмотреть динамику продаж квартир комплекса по месяцам. Бывают ситуации, когда продажи шли бодро, но потом резко сократились. Возможно, у застройщика почти ничего не осталось или цена стала непривлекательной. Если в продаже много квартир, а покупателей нет, значит, по такой цене в этом месте объект не пользуется спросом. Также эти данные могут помочь определить цену переуступки. Правда, графики продаж есть не по всем новостройкам

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы , и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Например, ЖК «Вестердам» отделен от остального района двумя оживленными трассами и железной дорогой и расположен рядом с промзоной Очаково. На первый взгляд, не самое удачное место. Но в 100 метрах от комплекса строится станция Большой кольцевой линии метро, а сам комплекс входит в Западный административный округ Москвы — один из престижных. Все это и сделало его в свое время одним из лидеров продаж

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

Еще стоит обращать внимание на загруженность ветки: фиолетовая часто полностью перегружена на обоих концах, серая и зеленая — в южной части. Самая удобная и наименее загруженная — красная, но сейчас ее продлили за Мкад, где строится много новых домов. В результате загрузка южной части ветки увеличилась, но северная часть наверняка так и останется одной из самых свободных на ближайшие годы. Когда закончат строительство Большой кольцевой линии, возможно, ситуация с загруженностью и удобством изменится. Это тоже нужно учитывать.

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Периодически информация о перспективных проектах ближайшего времени выставляется в телеграм-канале «Недвижимость инсайды». Эта информация берется из публичных источников, но автор структурирует ее в виде списка. Правда, сведения о возможных стартовых ценах и тем более о потенциале роста — скорее фантазии автора. На эти значения можно вообще не смотреть

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Эти минусы делают электричку менее удобным видом транспорта, хотя по скорости поездка до центра на электричке во многих случаях не уступает метро. Московские власти это осознали — и запустили проект МЦД, чтобы превратить электричку в полноценный удобный транспорт для города и пригородов с удобной пересадкой на метро.

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Платформа Новодачная после реконструкции превратилась из полустанка, где интервал движения электричек мог достигать часа и редко был меньше 15 минут, в комфортную для пассажиров станцию МЦД⁠-⁠1 со средним интервалом движения 5⁠—⁠10 минут. Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Важен и сам район постройки комплекса. Самые престижные — те, что находятся в Центральном, Юго-Западном , Западном и Северо-Западном административных округах. Но в том же ЦАО не строят жилье комфорт-класса, поэтому рассчитывать на низкую цену квадратного метра не приходится.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный , Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Если верить сайтам мониторинга, на западе столицы с чистотой воздуха далеко не всегда все хорошо — из⁠-⁠за близости к промзоне Очаково. По ночам там периодически жгут мусор и гарь идет на жилые кварталы

А на самом востоке столицы — в районе усадьбы Кусково, парка «Кузьминки», парка «Измайлово» — сайт «Бризометр» нередко показывает довольно много зеленых зон. Естественно, часто бывает и обратная ситуация

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

Помимо района необходимо учитывать, где конкретно находится комплекс. Одно дело, если рядом с домом парк с прудом, и другое — если промзона, очистные сооружения, ЛЭП, мусоросортировочный комплекс, железная дорога, шумная автострада и т. д. При таком соседстве комплекс не спасет даже хороший в целом район.

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

По карте хорошо видно, какую огромную площадь занимают промзоны на востоке. Становится понятно, почему эти районы сейчас не очень ценятся. Но когда на месте промзон появятся современные ЖК, торговые центры и общественные пространства, ситуация изменится

Промзон в Москве еще довольно много, но со временем большая их часть, скорее всего, будет застроена жильем. Источник: «Профиль»

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

В районе станций метро «Профсоюзная» и «Новые Черемушки» почти нет нового строительства жилья комфорт-класса, зато много домов идет под снос. После застройки района часть квартир в новых домах, скорее всего, выставят на продажу

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

На сайте flightradar24.com можно в режиме реального времени следить, как часто над ЖК пролетают самолеты

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

1. Транспортную доступность.
2. Экологическую обстановку.
3. Камерность места.
4. Инфраструктуру.
5. Наличие хороших школ и садиков.
6. Наличие торговых и офисных центров.
7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Для некоторых ЖК на сайте «Новострой-М» можно увидеть подробный анализ проданных квартир по количеству комнат. Так можно понять, какие типы квартир пользуются популярностью в комплексе

Для большинства ЖК на сайте «Новострой-М» можно посмотреть панораму местности вокруг. Вот, например, вид вокруг ЖК «Метрополия». Рядом в основном нежилая застройка, дороги и крупная ТЭЦ. Окружение — не самая сильная сторона этого ЖК. Но из⁠-⁠за неплохой концепции, популярности застройщика и хорошей транспортной доступности комплекс востребован среди покупателей. Самым популярным форматом в таком ЖК, скорее всего, будут студии и небольшие евродвушки. Спрос на квартиры большой площади здесь вряд ли будет высоким

А в разделе «Аэротур» на том же сайте для некоторых ЖК можно посмотреть съемки с квадрокоптера. Иногда это тоже помогает увидеть перспективы места и района в целом

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат. Планировки с евроформатами более популярны, потому что позволяют выжать максимум пользы из квадратных метров. А в Москве стоимость каждого метра очень высока, поэтому евроформат предпочтительнее.

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м² , так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

У небольших студий и евродвушек обычно самая высокая цена квадратного метра и при этом самая низкая общая стоимость. Например, если покупать такую рядом с метро, то для студии она очень большая, но планировка позволяет сделать из неё отличную евродвушку. В этом случае она будет пользоваться большой популярностью — как для аренды, так и для перепродажи. Источник: Billy333 / Shutterstock

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

• Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Другое дело, если в квартире можно сделать перепланировку и увеличить количество комнат. Например, в большой комнате два окна и из нее можно сделать две. В таком случае ликвидность квартиры повысится: при небольшой площади у нее будет на одну комнату больше, чем у аналогов.

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

У первых этажей тоже есть плюс: большие возможности для перепланировок. Можно, например, переносить мокрые зоны. А еще в некоторых ЖК на первых этажах потолки выше, причем иногда существенно — до 4,5 метра. В таких случаях часть комнаты можно сделать двухуровневой.

Пример надстройки второго уровня в квартире первого этажа в ЖК «Рассказово»

Потолок высотой 4 метра позволил расположить спальню на втором уровне

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Помимо самой карты со строящимися и перспективными дорогами на сайте roads.ru много полезной информации о развитии транспортной системы Москвы и других регионов

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же , стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

С высоких этажей комплекса «Ботаника Yes» на юге открывается уникальный вид на ВДНХ и Ботанический сад. Источник: YE`S Botanica

А северные окна нижних этажей этого же комплекса смотрят на оживленную ветку МЦК и строящуюся трассу СВХ. Это пример того, как в одном комплексе соседствуют квартиры с уникальными видовыми характеристиками — как со знаком плюс, так и со знаком минус. Стоимость и ликвидность у них будут очень разными. Источник: YE`S Botanica

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Если отбросить премиальный сегмент, то класс, к которому относится дом, — понятие очень условное. Разницу между комфорт- и бизнес-классом увидеть иногда очень сложно. Более того, нередки случаи, когда во время строительства застройщик в рекламных материалах меняет класс с «комфорта» на «бизнес», хотя изначальный проект не менялся. Некоторые застройщики вообще вводят собственные классы жилья — вроде «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Поэтому класс смело можно считать в чистом виде маркетинговой уловкой.

Один из немногих способов выделить дом из ряда других — креативный внешний вид. ЖК «Символ» находится на востоке столицы, на пересечении ТТК и шоссе Энтузиастов. Раньше здесь был довольно грязный завод «Серп и молот». Место, мягко говоря, малопривлекательное

Но продуманная концепция комплекса, хорошее благоустройство и известный застройщик позволяют продавать здесь квартиры по высоким ценам. Источник: ЖК «Символ»

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Как выбирать квартиру для инвестиций

1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция « это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Иллюстратор — Анна Зиновьева
Денис Иваненко
Если инвестировали в недвижимость, что бы еще посоветовали начинающим?

Больше не в Т—Ж 15.03.21, 10:09
Отредактировано

На фоне низкого качества писанины полчищь страдальцев, хвастунов, фантазеров-мечтателей за последние месяцы в Т-Ж это респект.
Приятно читать когда человек понимает о чем говорит, думает и умеет считать.

Прекрасная статья для жителей Москвы

Редакция, хочется такие материалы видеть для регионов. Понятно, что это минимальная часть вашей аудитории, но все же.

Отредактировано

Станислав, по-моему большая часть информации из этой статьи относится в целом к выбору квартиры, просто на примере Москвы. К примеру статья — «Как выбрать квартиру в Рязани» будет отличаться привязкой к конкретным районам именно Рязани и к застройщикам этого города, но к сожалению будет интересна в основном только местным жителям.

Основные места притяжения у нас в стране — это Москва, Питер и черноморское побережье. Вот по Сочи и Питеру думаю интересно будет тоже прочитать информацию многим.

Отредактировано

Степан, добрый день вам! Всех читающих этот пост с Новым годом!

Что касается г. Сочи, то здесь вопрос инвестиций в недвижимость в настоящий момент можно рассматривать только на длинном горизонте, потому что уже почти полгода рынок находится в коррекции, цены на пике, не падают и не растут по состоянию на 04.01.2021 г.

До лета текущего года в Сочи всё было очень хорошо в части инвестиций в недвижимость! Особенно с начала пандемии из за Ковид-19, когда закрыли границы других стран и люди просто не имели возможность выезжать на курорты других стран или не имели возможность посещать свои квартиры за рубежом в курортных местах. Многие граждане России с 2020 по 2021 годы продавали свою недвижимость в Испании, Черногории, Турции, Болгарии и т.д. и инвестировали, покупали недвижимость в Сочи. Этот процесс совпал с миграционным, который продолжается уже многие годы, когда люди, жители России и СНГ, просто хотят и приезжают жить в Сочи на ПМЖ. Плюс в период с 2020 по 2021 годы в «игру» по покупке недвижимости в Сочи включились в большом количестве инвесторы со всей России. В результате чего и так достаточно дорогие цены на недвижимость в Сочи по состоянию на конец 2019 года, только за 2020-2021 годы удвоились в цене, т.е. подорожали на более чем 100%.

Очень успешными оказались те инвесторы, которые купили недвижимость в Сочи до конца 2019 года или в начале 2020 года, и которые сумели продать её на пике стоимости, летом 2021 года. Некоторые из них заработали до 400% за этот период. Такую прибыль дал не весь рынок, но по некоторым ЖК это было возможно.

Сейчас также по Сочи есть выгодные варианты для инвестиций, но их не так много. По многим жилым комплексам Сочи стоимость недвижимости в настоящий момент корректируется. Этот процесс длится уже полгода.

Что касается выбора жилых комплексов в Сочи и районов для инвестиций, то конечно же самыми интересными являются новостройки, также как и в Москве. Что ксасается локации, транспортной доступности, инфраструкуры и т.д., то в силу специфики г. Сочи здесь всё немного отличается от Москвы и других городов России. Сочи — самый длинный город России и второй по протяженности в мире, имеющий длину более 145 км вдоль берега Чёрного моря. Поэтому в Сочи и условных центров несколько. В каждом районе из 4х есть престижные локации и есть не очень.

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2022/09/26/investor-na-raspute/

Источник https://journal.tinkoff.ru/posovetoval/