От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
Предприниматели Артем и Ольга начали инвестировать в строительство квартир в 2015 году. Рынок жилья изменчив, конкуренция на нем высока, но покупка и продажа недвижимости будут востребованы всегда, поэтому без прибыли они не остаются.
- С чего начать: как выбрать объект и когда покупать
- Выбор жилья для инвестиций
- Подбор застройщика
- Когда покупать
Артем и Ольга поделились своими наблюдениями за тем, как отразилось на ценах и прибыли введение счетов эскроу для застройщиков, появление льготной ипотеки, изменение правил уплаты налогов. По их мнению, даже смена сезонов и погода влияют на цены и активность покупателей.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
С чего начать: как выбрать объект и когда покупать
Инвестиции в строительство квартир – не первый бизнес Артема и Ольги, у них был небольшой продуктовый магазин, опыт риелторской работы, навыки строительства и ремонта. Накопления от собственного дела они решили вложить в строительство жилья на этапе котлована.
Выбор жилья для инвестиций
В качестве первого объекта они выбрали однокомнатную квартиру в спальном районе – это недорогие, но самые востребованные на рынке лоты.
На что обращали внимание супруги при выборе объекта инвестирования:
- этажность – средние этажи всегда пользуются спросом, жилье на первом и последнем этажах сложнее продать;
- стандартная планировка – ее легче ремонтировать, обставлять, люди охотнее покупают квартиру с квадратной или широкой прямоугольный комнатой;
- район с развитой инфраструктурой, транспортным сообщением;
- наличие лоджии или балкона.
От слишком больших и совсем маленьких помещений, элитных и супер экономных вариантов (например, студий 17м² с ванной на кухне), предприниматели отказались сразу. Нестандартная недвижимость сложнее и дольше продается.
Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в жилье с минимальными расходами, можно купить квартиру-студию или комнату в общежитии (готовую, не на этапе застройки) – это самые дешевые виды недвижимости. Только нужно понимать, что вы должны согласовать оборудование комнат в общежитии санузлом с управляющей компанией, а также получить разрешение от соседей на ее продажу.
Подбор застройщика
Один из самых важных факторов – выбор надежного застройщика. На что обратить внимание:
- наличие сданных проектов в вашем регионе – дома должны быть сданы в срок или с отставанием от графика не больше квартала;
- период работы на рынке – новичкам доверия меньше, поэтому лучше, если компания уже давно и стабильно работает – 7-9 лет;
- работа от имени застройщика или дочерних предприятий (вкладывать в стройку самого застройщика надежнее, дочерние компании легче обанкротить или заморозить их строительство);
- проверка информации о застройщике на сайте «наш.дом.рф», в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), на сайте арбитражных судов, налоговой, ФССП;
- изучение региональных сервисов – обычно они содержат информацию о компании, описание новостройки, списки сданных домов и тех, что находятся на разных этапах завершения: «Мск-гуру», «Спб-гуру», «Этажи» (Новосибирск), «Новостройка 116» (Казань).
По мнению Артема, вложить в строительство квартиры можно собственные средства или взять ипотеку. Второй вариант окупается только в том случае, если удается быстро продать квартиру, а иначе заемщик платит ежемесячные взносы в банк, в первый год это в основном проценты по кредиту и страховые платежи. Значит, после продажи квартиры ему придется заплатить почти столько же, сколько он взял у банка, и выплаты первого года полностью пойдут в издержки.
Когда покупать
Смысл раннего инвестирования в недвижимость – выиграть на разнице между суммой первоначальных вложений и стоимостью продажи минус расходы, которые возникают в процессе.
По опыту наших героев есть три оптимальных варианта покупки-продажи строящейся жилплощади:
- купить на раннем этапе – как только застройщик открывает продажи, и продать после сдачи объекта и ремонта;
- купить на раннем этапе и продать за 6 месяцев до планируемой сдачи объекта по договору переуступки;
- приобрести за 6 месяцев до сдачи объекта, сделать ремонт и продать по максимально возможной цене.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость после перехода на эскроу-счета
Когда Артем и Ольга только начали инвестировать в жилье в 2015 году, работу с эскроу-счетами еще не сделали обязательной, риски инвесторов были выше, а цены на жилье на раннем этапе строительства – ниже. Разница раньше составляла в среднем 25%, а сейчас – 15%.
Дело в том, что раньше продажи на раннем этапе даже по низкой цене были выгодны для застройщика – он получал деньги здесь и сейчас, мог вложить их в эту стройку или следующий проект.
Сейчас же застройщик получает деньги дольщиков только после сдачи дома, а значит продавать дешево нет смысла: инфляция и так съест часть прибыли, а капиталом на полный цикл строительства нужно располагать заблаговременно.
За весь строительный цикл новостройка становится дороже на 25%, а за год – на 10-15%. При этом удорожание может быть неравномерным по разным позициям: однушки вырастут в цене сильнее, до 30%, трехкомнатные – только на 10%.
По мнению предпринимателей, эскроу-счета, конечно, сделали рынок менее рискованным, но затянуть сроки строительства могут и самые надежные застройщики. А вот рост цен напрямую связан с тем, что деньги на счетах не растут, пока строится дом, а сами строительные компании платят банкам проценты по кредитам, которые вкладывают в строительные работы.
Налоги и издержки
Все граждане России платят налог с доходов от продажи недвижимости, для физлиц он составляет 13%.
Кого освобождают от налогов на имущество:
- если вы продаете недвижимость, которой владеете более 5 лет;
- если вы получили жилье в наследство, в подарок от близкого родственника (оформленного по договору дарения);
- если вы получили право собственности по договору пожизненной ренты или приватизировали имущество.
Артем и Ольга за период с 2015 года купили и продали несколько квартир, поэтому открыли ИП. Налоги с продажи они платили как индивидуальные предприниматели.
Хорошая новость для дольщиков – с 2021 года срок владения жильем начинается с момента полной оплаты договора долевого участия. То есть те, кто покупает квартиру на этапе строительства или по договору переуступки, а также участники жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), могут раньше продать недвижимость без уплаты НДФЛ.
Иногда предприниматели используют фиксированный вычет, он равен 1 млн рублей. Так, Артем и Ольга продали квартиру за 3,7 млн рублей, они имеют право снизить доход от продажи на 1 млн и уже от этого дохода платить 13%.
Бывает выгоднее уменьшить доход от продажи жилья на фактические расходы, связанные с ее приобретением, если вы можете их документально подтвердить. Например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении средств покупателя продавцу, товарные, кассовые чеки, акты о закупке материалов у частных лиц.
К издержкам относятся также расходы предпринимателей на ремонт. Для супругов существенным подспорьем было то, что они имели опыт организации ремонтных работ, могли заранее просчитать расходы, знали надежных исполнителей.
Рассмотрим возможные издержки. Предположим, Артем и Ольга купили квартиру за 1,3 млн на старте строительства, по плану они продадут ее за 1,9 млн рублей через год.
Расходы:
- если вы используете ипотеку, то вычитайте сумму платежей за тот период, пока вы платили ипотеку;
- если дом сдали, начали приходить платежки за квартплату, то их сумму за весь период тоже заносите в графу «расходы»;
- стоимость ремонта, оплату услуг уборщиков также нужно вычесть при подсчете рентабельности;
- если вы хотите зафиксировать цену выбранной недвижимости, например, до одобрения ипотеки, запросите услугу платного бронирования, тогда цена не вырастет, пока вы будете искать средства;
- из дополнительных расходов может потребоваться регистрация договора в долевом участии. Стоимость услуги у нотариуса – 2 000 рублей.
Артем и Ольга продали квартиру через 3 месяца после сдачи жилого комплекса. Это быстро, их доход составил 330 тысяч рублей после вычета всех расходов на ремонт, квартплату и оформление документов.
Рассчитайте платеж по ипотеке с удобным онлайн-калькулятором Совкомбанка. Учесть можно все параметры: срок кредитования, объем первоначального взноса и сумму кредита.
Предприниматели отмечают, что инвестиции в недвижимость требуют временных вложений и стартового капитала, потому что нестабильность на рынке жилья иногда приводит к застою, а проценты по кредиту могут «съесть» весь доход от вложений. Например, в 2021 году летом активность покупателей была низкой (возможно, сказалось жаркое лето), а ближе к концу года спрос вырос, льготная ипотека «раздула» рынок, цены выросли, предложение оказалось ниже спроса.
Но спрогнозировать ситуацию рядовому инвестору, который вкладывает все деньги в один проект, сложно. Оптимальный вариант – свои и заемные деньги вложены в разные строящиеся объекты, если возникают задержки на этапе сдачи дома или жилье не продается, вы сможете закрыть кредит из собственных средств и сократить расходы.
Инвестиции в строительство: пять типовых инвестиционных договоров
Инвестиции в строительство: пять типовых инвестиционных договоров.
Инвестиции в строительство, то есть, вложение средств в процесс возведения зданий с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду нуждаются в документальном оформлении, чтобы распределить обязанности, прибыль и ответственность.
Нередко под будущее строительство создается юрлицо, но гораздо удобнее взаимодействие на основе договора, так как громоздкая структура юрлица обязывает соблюдать корпоративные правила, принимать решения о дивидендах и уплачивать с них прибыль. В настоящее время применяется пять договоров при инвестировании средств в строительство: договор простого товарищества, договор участия в долевом строительстве, подряд, договор купли-продажи будущей вещи и непосредственно инвестиционный договор. Каждый имеет свою специфику, плюсы и минусы.
Договор простого товарищества
Казалось бы, не самый очевидный вариант, но на самом деле довольно удобный правовой инструмент, позволяющий объединить ресурсы по принципу юридического лица, сохраняя при этом автономию и свободу в распоряжении прибылью.
Простое товарищество (далее по тексту также ПТ) сейчас широко применяется на практике, потому что позволяет вести бизнес без регистрации юрлица. Простое товарищество (глава 55 ГК РФ) не нужно путать с полным товариществом (глава 4 ГК РФ), одной из форм юридического лица. Простое товарищество оформляется договором и не является организацией.
ПТ имеет ряд преимуществ:
— не нужно регистрировать юрлицо с соблюдением административных формальностей;
— в простое товарищество вклады вносятся не только имуществом. В качестве вклада может рассматриваться деловая репутация, связи и т.д.;
— его удобно использовать для объединения партнеров, занимающихся разными стадиями производства или управления имуществом. Например, для управления недвижимостью только одним владельцем в интересах всех собственников;
— от имени товарищества могут выступать все партнеры или только один;
— бухгалтерским учетом также может заниматься только один партнер, но вести учет доходов и расходов обязаны все;
— каждый партнер учитывает только часть прибыли, распределенной в соответствии с вложениями. Партнеры могут применять разные системы налогообложения;
— прибыль распределяется в соответствии с вкладами, налоги уплачиваются с этой части;
— каждый товарищ вправе вести самостоятельную деятельность, не связанную с общими делами ПТ или других товарищей;
— распределение всей полученной прибыли производится в конкретной форме между товарищами, а не в виде дивидендов как в ООО;
— форма ПТ удобна для ведения дел в разных странах;
— можно заключить несколько договоров ПТ;
— простое товарищество может быть негласным для третьих лицК недостаткам можно отнести необходимость уплаты НДС с доходов от ПТ, регистрации ИП на каждого товарища и возможность применения товарищами только упрощенки «доходы минус расходы». По обязательствам ПТ товарищи несут солидарную ответственность и не только вкладами.
В ситуации совместного строительства, например, если застройщик вкладывает в ПТ принадлежащий ему земельный участок, а инвестор деньги, они договариваются о распределении обязанностей по контролю за строительством, заключению договоров с подрядчиками, налогообложению и фиксируют порядок раздела будущего конкретного строения.
Если объект неделимый, то он попадает в общую собственность и используется по согласованию. Причем в качестве цели договора можно указать не только строительство, но и дальнейшую эксплуатацию со сдачей в аренду и извлечением прибыли. Впоследствии допускается в любой момент договор расторгнуть и требовать раздела собственности или выплаты стоимости доли. Стоит учесть, что построить жилой объект в рамках договора простого товарищества не получится, это не предусмотрено по закону.
Договор участия в долевом строительстве
Репутация ДДУ (сокращенное название договора) в 2010-х пострадала от ряда громких скандалов с участием неблагонадежных застройщиков, но в 2019 году законодательство было усовершенствовано, и дольщики получили гарантии сохранности своих средств.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется возвести жилой объект, а дольщики – принять его и оплатить, если объект введен в эксплуатацию. Ранее использовался принцип непосредственного совместного финансирования дольщиками застройщика, что и привело к ряду злоупотреблений со стороны последних. Фактически на практике девелоперы нередко выводили средства, не закончив строительство дома. Сейчас денежные средства дольщики помещают в банк на специальный эскроу-счет, и они остаются там до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Доступа к этим деньгам у застройщика нет, он возводит дом на собственные средства или на заемные.
По сути между застройщиком и дольщиками появляется финансовый посредник, совершенно независимый и беспристрастный. Несмотря на участие банка в этой схеме и заморозку средств на некоторые время, договор по сути остается инвестиционным, так как дольщики осуществляют взносы до постройки дома, а у застройщика есть гарантия в получении средств при выполнении условий договора. И на этом этапе существуют риски как у дольщиков, так и застройщика, ДДУ остается довольно рискованной сделкой.
Плюсы в том, что жилье по ДДУ можно купить дешевле, сделка регистрируется, поэтому безопасна, строительство и соблюдение всех требований контролируется, за срыв сроков предусмотрена неустойка. Минусы для дольщиков состоят в том, что квартиру все-таки придется ждать, при этом сдвигать сроки и менять проектную документацию застройщику разрешается. В результате инвестиции могут обесцениться. Что касается рисков девелопера, то строительство, как и любое предпринимательство, предполагает риск, особенно при реализации крупных и долгосрочных проектов. Всегда есть вероятность срыва поставок, обнаружения скрытых обстоятельств, недостатков и т.д., что может повлечь материальную и иную ответственность.
Подряд
Договором строительного подряда тоже может оформить отношения по инвестированию в строительство, так как законом не запрещено заключать многосторонние или смешанные договоры. При инвестициях в строительство обычно есть застройщик, имеющий права на земельный участок, и инвестор, вкладывающий деньги в проект. Нередко дополнительно нанимается подрядчик непосредственно для производства работ.
В договоре подряда можно все эти стороны объединить, четко расписав их права и обязанности, порядок взаимоотношений и урегулирования спорных ситуаций, распределение долей в созданном объекте. В данном случае договор может иметь признаки или элементы инвестиционного соглашения – все, что касается вложений инвестора, их применения (исключительно целевого), отдачи от них и порядка использования построенного помещения.
В чистом виде договор строительного подряда – это соглашение, по которому подрядчик обязуется по поручению заказчика построить определенный объект.
Важные особенности договора строительного подряда:
· у договора есть три существенных условия, без их указания он будет считаться незаключенным: предмет, то есть, указание работ, которые должны быть произведены и характеристик будущего объекта, срок и цена;
· подрядчиком при выполнении строительства капитальных объектов может быть только юрлицо с членством в саморегулируемой организации;
· по договору подряда исполнитель самостоятельно определяет способы выполнения обязательств;
· возводимый объект можно застраховать;
· объем работ определяется технической документацией, кто ее разрабатывает указывается в договоре;
· заказчик обязан предоставить земельный участок под строительство, обеспечить проезд, временную проводку сетей;
· приемка объекта оформляется актом, процедуру лучше расписать подробно во избежание злоупотреблений и конфликтов.
Договор подряда удобен тем, что предоставляет сторонам довольно много свободы по урегулированию взаимоотношений, при этом есть возможность по детальной фиксации этапов работ и характеристик объекта.
Договор купли-продажи будущей вещи
Гражданский кодекс не запрещает заключать договор купли-продажи еще несозданной вещи (ст. 455 ГК РФ). Такие сделки тоже зачастую рассматриваются как инвестиционные. Но регулируются они нормами о купле-продаже, так как понятия «инвестиционные сделки» в ГК РФ нет.
Таким образом, это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю за плату еще не существующую вещь, она должна быть предварительно создана.
В договоре важно четко определить характеристики недвижимого объекта, чтобы не было возможности признать договор незаключенным. У имеющейся в наличии недвижимости есть кадастровый номер, указания которого достаточно в договоре, у будущей его быть не может. Поэтому необходимо указать максимальное количество идентифицирующих характеристик: местоположение, ориентировочную площадь, данные из проектной документации.
Важные особенности договора купли-продажи будущей недвижимости:
· существенным условием наряду с предметом является цена, она должна быть обязательно указана в договоре. Можно указать цену исходя из единицы площади;
· чтобы продать недвижимость, продавец сначала должен ее зарегистрировать не себя, без этого регистрация перехода права собственности невозможна;
· до подписания акта приема-передачи, регистрации сделки и перехода права собственности покупатель не имеет права собственности на объект;
· на практике нередко возникают проблемы с разграничением договора купли-продажи будущей вещи и договора подряда, простого товарищества;
· следует учитывать, что при возникновении споров продавец не может быть понужден судом к созданию вещи.
Чтобы суд не признал такой договор каким-то другим по правовой природе (подряда, простого товарищества), следует соблюдать структуру договора купли-продажи. Если, например, указано, что одна сторона предоставляет участок, а вторая выполняет работы, отношения явно будут квалифицированы как подряд.
Инвестиционный договор
Главы об инвестиционном договоре в Гражданском кодексе нет, но в соответствии со ст. 421 ГК РФ участники гражданских правоотношений наделены правом заключать непоименованные в законе договоры. На практике они используются довольно широко.
Обычно по условиям договора Инвестор осуществляет финансирование, а вторая сторона договора – строительство, без внесения вкладов, как в простом товариществе, в дальнейшем доли в созданном объекте распределяются между сторонами, возможно совместное последующее использование помещения для извлечения прибыли. Сложность в определении условий состоит в том, что договор законодательством не регулируется.
Судом в дальнейшем при возникновении конфликта он может быть признан смешанным, договором подряда или договором купли-продажи будущей вещи. При этом суд учитывает не наименование, а действительную волю сторон, содержание и смысл правоотношений. Стоит исходить из того, что инвестиции – это вложения в бизнес с целью получения прибыли (в том числе, в виде имущества, жилья).
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.comЮридическая фирма «Ветров и партнеры»
больше, чем просто юридические услугиИсточник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/ot-kotlovana-do-prodazhi-kak-investirovat-v-nedvizhimost
Источник https://vitvet.com/articles/investicii_v_stroitelstvo/